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89亿信托融资 陕旅集团每年支付利息为净利润三倍


来源:中国经营报

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刊发于总2069期《中国经营报》[房地产]版0条评论被次查看收藏 跨界经营地产的国有旅游企业,陕西旅游集团有限公司(下称“陕旅集团”)不是第一个,也不是最后一个。 然而,房地产开发融资政策的高门槛和投

刊发于总2069期《中国经营报》[房地产]版0条评论被次查看收藏

跨界经营地产的国有旅游企业,陕西旅游集团有限公司(下称“陕旅集团”)不是第一个,也不是最后一个。

然而,房地产开发融资政策的高门槛和投资体量大、建设周期长的特点,亦让资本并不雄厚的陕旅集团,背负巨大的压力,甚至不惜“无证售房”以快速回笼资金。

《中国经营报》记者注意到,根据公开资料显示,2014年陕旅集团将有10个在建项目,其总投资将达到265亿元以上。

资金从何而来?

“逆势”扩张的陕旅集团,将融资的目光投向了房地产信托。

该公司2014年上半年发行的信托计划融资规模合计已达89.45亿元。这一规模达到了其2013年资产总额的1.7倍,每年需支付的利息也要比2014年预期的净利润5261万元高1亿多元。

种种迹象表明,陕旅集团存在不容小觑的融资风险。

无证售房“回笼”资金

围挡内的几栋高层正在紧锣密鼓地施工,有的起到四五层,有的起到十层左右。项目最南边,还有未拆完的民房突兀地立在那里。

这是7月8日上午记者来到位于太华北路与凤城三路交汇西南角的金旅城项目部见到的场景。

就在不久前的6月23日,新华网刊发文曝光陕旅集团旗下金旅城项目在无商品房预售资质就对外售完多半房源一事。

对此,记者从多个信源确认了金旅城现在的确证件不全,没有《商品房预售许可证》的事实。

但在采访中,多位陕旅集团内部人士均透露并不清楚其中的具体原因, “金旅城项目是集团内部的安心工程,主要是企业职工内部认购的,其他的我不清楚。”

据了解,金旅城项目是陕旅集团第一个房地产开发项目。

2012年,陕旅集团从资金不足的原开发商西安煜星置业有限公司接手“金旅城”项目地块,并于当年12月8日开工建设。

然而,据记者采访发现,“金旅城”的拆迁安置工作在其楼盘开售两年后,实际仍未完成。

大明宫街道办事处的副主任辛建雄表示,“因为城改项目进程向来比较慢,所以现在这块地还是集体土地,土地所有人还是曹家庙村。”

事实上,金旅城这种边盖楼、边销售、边拿证的开发模式,有利于开发商快速回笼资金。

据记者调查发现,一篇名为《当年拿地当年开工》的陕旅集团的内刊报道称,金旅项目是当年拿地、当年开工、当年实施,“实现了快速发展,高效运转”。

一个正规城改流程中,各种配套资金一般都需要数亿到几十亿元的资金支撑,陕西房地产研究会会长王圣学针对无证售房就分析,“但现实中,许多城改项目的开发商并不具备相应的资金实力,把手续没有办全的城改房推到市场套取资金。”

值得注意的是,就在金旅城事件不久之前,西安四家“无证预售楼”的房产开发商因资金不足已经“跑路”,其中两家和金旅城项目一样,都属于城中村改造项目。

旅游国企的地产扩张

金旅城,是陕旅集团第一个地产项目,却不是最后一个。

资料显示,陕旅集团虽然占有陕西旅游市场份额的四成,但由于旅游行业整体利润率较低,2012年主营业务收入为12.42亿元,净利润仅为1643万元。

“旅游公司本身就存在投资大、资金回收慢的问题,而且目前陕西的旅游产业链并没有建立起来。”陕西省社科院文化旅游研究中心研究员张燕表示。

面对宏观经济下行、旅游净利后劲不足的情况,陕旅集团由金旅城项目开始,谋求“突破”,频繁出手大型地产项目。

“我们从2012年起,就开始谋划转型。”陕旅集团品牌与企业管理部副部长邓涛对记者说。

据了解,也就在2012年的4月6日,延安市政府和陕旅集团就圣地河谷项目正式签约。当年7月2日,作为项目主要运营单位的陕旅集团延安公司正式成立。

陕旅集团圣地河谷项目是一个以古延安和红色革命为主题的文化旅游产业园区。公开资料显示,该项目总占地面积14平方公里,其中核心项目总投资达100亿元。

2013年3月28日,圣地河谷项目正式开工建设。

而就同年9月,陕旅集团一举获得了岐山西周文化景区、汉中两汉三国文化景区、黄河壶口文化景区等三个陕西省重点培育和提升的文化旅游景区项目的开发权。

近期,陕旅集团还将在延安、西安、汉中、西咸新区等地新增并开工5个项目,项目总投资165亿元以上。“现在,陕旅集团的重大项目已经主要集中在旅游文化综合体建设上了。”上述陕旅集团部门负责人说。

另外,记者注意到,如加上2013年已开工的金旅城、圣地河谷等5个项目,那么,2014年陕旅集团将有10个在建项目,其总投资将达到265亿元以上。

同时,记者注意到,公开数据显示,截至2012年年末,陕旅集团总资产30.1亿元,净资产为6.5亿元,公司资产负债高达78.4%,2010年至2012年3年,其净利润为-643万元、1013万元和1643万元。

那么,这两百亿体量的开发投资从何而来?

融资“挂钩”资管与信托

5月12日,就在西洽会上与延安、汉中、西咸新区正式签订协议前夕,陕旅集团与中信信诚资产管理有限公司(下称“中信信诚”) 就陕旅开发建设的复合型地产项目、旅游文化综合体项目,达成总规模80亿元,期限8年的融资战略合作协议。

2天后,一年一度规模盛大的第十八届西洽会在西安开幕。会上,陕旅集团签约包括延安文安驿古镇保护利用、壶口景区提升、汉中两汉三国文化景区、沣西丝路风情城等4个项目,也预示着陕旅集团在经历了两年短暂的“试水”之后,开始进入了地产开发的全面扩张期。

据了解,中信信诚是由中信信托有限责任公司和信诚基金管理有限公司共同发起设立的一家资产管理公司,公司主要通过设立发行特定资产管理计划募集资金。

事实上,陕旅集团的地产项目大多资管与信托资金“挂钩”。

4月底,陕旅集团就与中信信诚就金旅城项目发行了总规模为5.4亿元的资管融资计划。根据公开的资产管理计划,中信信诚-陕旅金旅城股权投资专项资产管理计划总规模为5.4亿元,其中,陕旅集团出资1.2亿元认购劣后级份额,向客户募集优先级资金4.2亿元,用于西安市大明宫板块“金旅城”开发建设,期限为24个月。

不过,陕旅集团的此类融资,却不止中信信诚一家。

就在延安圣地河谷项目正式开始作业之前,陕旅集团与华澳信托发行了一轮信托计划。据华澳信托官网公布信息显示,华澳长昊21号延安圣地河谷文化旅游投资集合资金信托计划成立,截至2014年4月15日,共募集资金4.05亿元。本次信托陕旅集团以延安公司全部资产做抵押,融资期限为18个月,资金主要用途为土地一级开发。

值得注意的是,目前信托计划风险问题此起彼伏,高昂的资金成本已令许多融资者不堪重负。

记者统计发现,陕旅集团2014年上半年发行的资管计划和信托融资,规模达89.45亿元。

令人关注的是,截至2013年,陕旅集团资产总额仅为50亿元。

另外,市场普遍认为,今年房地产信托的融资成本平均基本在12%~13%,据此测算,陕旅集团的信托融资计划一年就需支付利息约1.34亿~1.45亿元。而据陕旅集团公开资料显示,该公司2014年的目标利润额为5261万元。

对于融资风险,上述陕旅集团负责人表示,“我们是多元融资,有国开行,有商业银行,也有民间融资,我们是有选择性的。”同时,作为国有企业,“陕旅集团在资本市场是比较受欢迎的,这也从侧面说明,我们有应对风险的实力。”

“(陕旅集团融资)风险目前还是可控的,但后续压力较大,情况有待观察。”一位当地信托分析人士如是分析。

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[责任编辑:杨春雪]

标签:融资 陕西旅游集团 旅游 凤凰旅游

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