高端住宅市场的价格走势受调控影响甚微

9月底楼市二次调控，一线城市的豪宅市场却逆势热销。根据DTZ戴德梁行的数据分析，国家及地方的“组合拳”新政并未如期使内地楼市迅速降温。就拿北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市今年分月十大热销楼盘来看，10月中高端及豪宅产品总成交占比(以销售套数计算)已至52%，意味着当下一线城市最畅销的十大楼盘中，每成交两套房子就有一套属于豪宅。

一线城市里每平方米房价5万以上的豪宅，为啥独立寒秋，坚挺不倒？

专家们给出不同的解释。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《新民周刊》表示，这一波调控的效果显现不如今年4月那次调控那么快，当前新房受制于供应量偏紧，所以市场的降温很缓慢。而在独立评论人顾海波看来，政府的楼市调控还不完善且执行不到位。当然，投资渠道的狭窄、实体经济和外贸的萎缩等都原因共同造成了目前的楼市怪象。美联物业则指出，限购及停贷等购房门槛越高，越有可能促使购房者在仅有的一次购房机会中选择最好、最贵的楼盘，这在客观条件上带动了豪宅市场的成交。

乍寒还暖

今年以来，为遏制房价过快上涨，有关部门对房地产市场进行了几轮调控，从一定程度上打击了居民购房积极性，观望气氛渐浓。而来自中房信数据显示，目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市仍有四分之一购房者购房意识坚定，坚持原先购房计划。

这些城市在加息限购、开发商预售资金监管、土地供应增加等调控措施紧逼下，虽然整体出现成交量下跌、房价僵持的特点，但当地豪宅却出现销售稳定、价格稳定的现象。这些豪宅的共同特点是具有稀缺资源等特定优势，定价合理，并占据区域核心地段，这样不仅在二次调控中不会受太大影响，并且在限购令下由于性价比会更受市场关注。

上海王先生的经历颇具代表性。作为一位民营老板，王先生之前有过多次购房经历，自今年8月末楼市渐好以后，无贷且有一定资金在手的他萌生了再次投资房屋的想法。他看中闵行区两套90平方米左右的一旧一新两套房屋，但在今年国庆期间“沪十二条”突然而至，其中的限购令打乱了王先生的计划。作为具有投资房屋经验的购房者，王先生表示依旧看好后市，认为限购令只是临时政策，不会持久，一旦取消房屋仍会升值。因此，他索性将原来购买两套的房屋的首付款集中起来，购买了市中心一套价值500多万元的三房，从而达成投资的目的。

北京的豪宅市场在二次新政后经历过短暂的“寒冬”。10月初，有近一周时间，北京豪宅市场一度陷入零成交窘境，更甚者出现一天内连退19套房的“负成交”。就在人们揣测北京豪宅市场是否将迎来大规模退房潮之时，10月最后一周34套单价超过5万元/平方米的豪宅成交，环比前一周成交量翻了一番。从市场整体看，排名前30的豪宅项目三季度签约面积均价达到57561元/平方米，环比二季度上涨7.1%，同比去年同期上涨更达57.8%。

上海的二手豪宅市场也一度出现价格松动。此前成交比较活跃的世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地御苑等高端物业的买卖交易量均在“沪十二条”后出现不同程度的降温。而二手豪宅价格并未出现上涨，反而出现了较大的议价空间。根据汉宇地产的数据，今年10月期间，总价在1000万元以上的二手房交易量较新政前下降了50%左右，而总价在500万元至1000万元的二手房交易量也环比下降了30%。这些数据均高出二手房交易量的平均降幅。

但这一现象在11月就出现逆转。资料显示，对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多，较之前增加15%——20%。从过往成交记录来看，大户型的成交均价要比一般户型高出30%－50%。其中，豪宅买家一次性付款的比例高达五成以上，较10月普遍增长10%－20%。而一手豪宅更是成了香饽饽。均价在5万元/平方米以上的19个上海新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%－12%不等。

值得注意的是，上海的别墅市场始终很火热。今年10月，上海别墅市场成交均价为31103元/平方米，环比上涨7.68%；同比去年10月的25746元/平方米，涨幅达20.8%。7月以来，上海别墅成交均价已连续4个月持续上扬。中房信提供的最新数据显示，截至11月中旬，今年均价5万元以上的新建高档别墅成交了481栋，比去年全年的374栋还高出28%。

在广州，包括豪宅在内的住宅成交下滑，但价格却未见明显松动。经纬行研究中心的监测数据显示，11月中旬广州市在售的豪宅项目中，有35个楼盘有成交记录，共成交豪宅99套，环比下跌1.98%；合计签约面积16316平方米，环比下跌2.01%。据悉，天河多个豪宅盘成交业绩，直接拉升了广州的一手楼成交均价，而中心六区均价创近十周新高。

避险保值

事实上，从历次调控的长远影响来看，由于保值增值特性显著，高端住宅市场的价格走势所受影响甚微。

例如今年4月中旬“新国十条”出台以后，以上海为代表的一些城市，豪宅周交易量不仅未下跌，反而还小幅上涨。浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生分析说，一方面，豪宅买家是为了把房子当作收藏，另一方面，这批买家没有更好的投资渠道，所以只要人民币升值和通货膨胀的预期还在，为了规避风险，他们还是愿意把资金投入到房产中。一温州商人认为，高端物业抗风险能力较好，“越是这种时候，越是买的好时机”。他说，就算出物业税，也不会动摇对豪宅的投资，因为和财产保值增值相比，缴纳的一两个百分点的物业税微不足道。阳光100集团副总裁范小冲也表示，在通胀压力愈加明显的背景下，顶级豪宅成为各路资金首选，有能力购买顶级豪宅的人士会一次性或分期付款，不会受信贷政策影响。

尽管这一次的二次调控比一次调控更为严厉，但对豪宅的影响却不如今年4月。对此，业内人士指出，二次调控是一次调控的延续，并没有新的政策出台，购房者和开发商对此心理上已经有准备。北京懋源置业有限公司项目总监李翔认为，与第一次的调控相比，购房者的预期已经发生了变化，房价下降预期减弱，近期因为CPI上涨明显，很多人开始判断房价将上涨，豪宅更是如此。

此外，北京、上海等地在二次调控后对单价3万元以上的项目暂时不给预售证，又加上现在已经接近年底，因此近期的豪宅新增供应量不仅不会增加还可能下降。这一情况给在售的高端物业而言是一大利好消息，因为市场供应量的减少更可显示出高端物业的稀缺性，反而让目前市面上的豪宅更为抢手。

一线城市的豪宅供不应求，导致二线城市的豪宅也水涨船高。就拿上海来说，“沪十二条”大部分投资客挤出了上海楼市，却让周边二三线城市的商品房成交量逐周大幅增加，其中豪宅的比例也不小。据汉宇地产市场研究部的数据显示，这些异地楼盘多位于经济发达的临沪三线城市，比如沪宁、京沪高铁沿线的苏州、昆山、无锡或者沪杭高铁周边的嘉兴、平湖、桐乡等城市。无锡的商品房周成交量平均增加50%，嘉兴和昆山也分别增加20%以上。由于苏州的“限购令”在11月初才出台，所以苏州的商品房成交量在今年10月同样逐周递增。

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