掘金度假酒店回报周期

2012年01月05日 10:20
来源：同程网

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掘金度假酒店哪里有“金矿”，哪里就有追随的资本。在被联合国旅游组织(UNWTO)预测将在2015年超过法国、成为世界第一大旅游目的地后，中国就已经成为国际资本的旅游投资首选之地。

“旅游地产的未来在于度假酒店。”在旅游地产领域掘金多年的今典集团董事长张宝全如此评价这一行业的未来。并表示，当未来中国年人均可支配收入超过1万美元时，旅游将会进入度假休闲阶段，那将是度假休闲酒店的全盛时期。

而据联合国旅游组织(UNWTO)称，目前中国已成为世界第三大旅游目的地，并预计将有潜力在2015年超过法国，成为世界第一大旅游目的地。

这些预测性结论激励着资本开始在旅游地产领域攻城略地，甚至加足了度假酒店的开发马力。不仅国内企业介入积极，国外企业更是借助品牌、股权合作等形式蜂拥而至。

但投资大、运营成本高、收益周期长等特点都决定了度假酒店投资与运营并非易事。一旦掌控不力，风险就会如影随行。

蜂拥而入

度假酒店已然是一个“吸金池”。

在金典集团的计划中，未来5年，红树林度假酒店将会达到10家；万达也表示，要在长白山国际旅游度假区内的约1平方公里的土地上建设9个酒店，包括柏悦、威斯汀酒店、凯悦、喜来登酒店等世界知名品牌酒店；凯撒娱乐公也宣布未来5年将在中国发展25家度假村酒店；复星集团携手法国著名旅游度假企业地中海俱乐部也启动了发展大计。还有更多的跟进者。

而从海南国际旅游岛2011年前三季度的酒店和餐饮业累计投资来看，总投资达到了134.51亿元，比2010年同期增长55.2%。

“度假酒店应该到了一个发展期了。现在大多数人都会选择风景秀丽的地方观光或者度假，但是我们发现和日益增长的旅游人数相比较，这些地方的酒店数量和质量都远远落后于城市酒店的发展，在某种程度上抑制了到访游客对酒店的需求。”世邦魏理仕酒店部亚洲区执行董事韩富利指出。

而从酒店本身的发展来看，中国酒店经历了第一波大型商务酒店的跑马圈地和第二波经济型酒店的快速发展后，第三波的度假酒店正接力成为行业生力军。

预控风险

生力军的投资收益情况如何，又该如何发展呢？

“目前经济型酒店的投资相对稳定，每间客房约需要60000元左右，而高星级酒店则由于配套设施不同、装修不同，每家酒店的投资成本存在很大悬殊，从几十万到上百万元不等。业内比较认可的高端酒店的投资回报周期为8～12年。”青岛华涛酒店管理公司信息总监穆林表示。

“在某些项目中，由于土地成本较低，一些知名的国际品牌往往能通过开发或管理酒店和住宅取得2～2.5年的高投资高回报周期。”韩富利表示。

世邦魏理仕酒店部副董事王冰则指出，目前影响景区酒店业绩的因素主要有两个，一是高端国际酒店品牌的引入可带动平均房价的提高，二是酒店的本身特色（如拥有丰富自然资源、温泉等）可带动酒店价值。

酒店一旦建成，接下来就是运营。

在国外，度假酒店中一种成熟的运营模式是分时度假交换与产权酒店相结合：开发商将度假酒店分割成以“周”为基本单位，并将分割后的度假房产使用权**给多个购买者，购买者拥有了其在所购买年限和使用年度内到度假房产中住宿的权利的方式即是分时度假。而产权酒店主要特征是将每间客房分割成独立产权分别**给投资者，投资者又都将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取经营利润。

这种方式已被国内酒店效仿，被业内广泛关注的红树林度假酒店就是运用这一方式的典型。开发商将酒店分割对外**，投资人获得相应的居住权和获益权。同时酒店还**分时度假卡。“这种方式在有效减少房间空置率，补淡季接待不足的状况中有着积极的作用。”资深旅游地产投资人曾晓成认为。他也同时坦言，由于分时度假在国内出现不久，的确发生过一些企业倒闭，收取相关费用之后卷款而逃的事件，对此，个人投资人必须谨慎为之。

因此，对于大多数的酒店，还要通过实现有效的运营管理来取得收益。聘请专业的酒店管理集团进行管理获取盈利。

的确，通过知名酒店管理品牌的引入和管理，一些酒店获得丰厚利润。被业内喻为最赚钱的酒店的三亚丽丝卡尔顿酒店，其每年利润超过1亿元。业内专家认为其强大的吸金力首先在于酒店所处的度假胜地亚龙湾，其次在于酒店优秀的管理水平、全球丰富的客户资源以及品牌影响力，造就了酒店强大的盈利能力。

“实际上，对于度假酒店而言，独特的地理位置，强大的品牌知名度，优质的度假产品，个性化的服务缺一不可。”韩富利表示。

但度假酒店是风险与机遇并行，市场先行者的开发模式不仅要注重项目的前期调研与选址，还要深入了解当地的文化风情与相关政策法规以及项目未来的综合开发潜力。