“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号均被牵扯进此次退房风波中

房价上涨跟风买房，房价下跌集体退房，看似无理，但也属于正常的市场行为，尚且合情。

但是近日在北京爆发的退房风波却显得有些离奇。

据了解，这次退房项目涉及的均为北京市的天价豪宅，价格都在5万元/平方米以上，而退房时间正值楼市二次调控执行半月之际，由此引得不少人猜测，政府持续的楼市调控见效了，但经笔者调查了解，这些豪宅的退房并非简简单单的限购、限贷政策就能影响到的。因为一套豪宅动辄几千万元，其消费人群非富即贵，身家至少上亿元，贷款政策很难限制住他们。

仲量联行研究部负责人覃晓梅向笔者证实，一般而言购买豪宅的人很少会去贷款，基本上都是全款。而且上千万元的住房按揭也很难被银行审批通过。

笔者在北京市房地产交易管理网上发现，在这轮“退房潮”中最为集中的两个项目是盘古大观和长安8号，其中盘古大观今年10月份的退房数达到了11套，长安8号退房数为10套。更让人诧异的是，盘古大观所退的11套房的退房日期均为2010年10月15日，而购买日期全为2008年11月21日。同样的现象也存在于长安8号上，在长安8号的10套退房记录中，有9套退房信息均为2010年10月15日，而购买日期全为2009年3月13日。由此可见这些全是陈年旧账，与此轮调控无关。

对此有业内人士质疑：何人能在一天之内砸下数亿元资金购买多套豪宅，又能在一天之内一下子将其全部退掉？对一般购房者来说，买房容易退房却非常难。为何开发商一次同意退回这么多房源，其中必有隐情。以长安8号为例，按照其销售出的房产均价和套均面积，此次涉及到的退房资金高达2.25亿元，而该项目销售近两年来，只卖出了12.914亿元，相当于近半年时间的销售额。那么，是什么原因使得开发商如此之痛快地同意退房呢？

抵押融资

这并不是真正的退房，而是一个幕后交易。盘古大观的一位负责人一语道破其中的玄机。

该负责人向笔者表示，豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。

“这次退房的全是商铺，都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的，现在合同到期了，开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称，如果没有合同承诺，这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。

“这种方式实质是抵押融资，此前东直门附近的一个豪宅项目就使用过，但是并不多见。”覃晓梅告诉笔者。

实际上，这就是一个开发商与机构的赌博交易，开发商赌未来的房价一定上涨，而机构通过这种方式达到变相炒房的目的。双方都面临一定的风险，如果房价下跌，项目将无法兑现回购合同，甚至出现债务纠纷，进而导致项目面临烂尾。

盘古大观的这位负责人表示，当时签订这个合同的时候正值2008年底金融危机之际，也是地产业资金链最为脆弱的时候，开发商也是被逼无奈才使用了这种冒险方法。

与盘古大观一样，长安8号也是同一时间购房、同一时间退房，那么长安8号是否也涉及抵押融资呢？笔者就此采访了中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾，但她表示没有权限回答，拒绝了理财周报的采访。

长安8号的资金困局

尽管长安8号相关人士拒绝采访，但是这也从侧面折射出这个最贵豪宅频繁面临的资金困局以及销售困局。

笔者从北京市房地产交易管理网的退房信息中看到，长安8号9套房产的购买时间是2009年3月13日，而此时正是长安8号股权债务纠纷最为纠结的时期。

据了解，长安8号最初的案名叫耀辉国际城，最早所有者为北京王府世纪，但是因王府世纪无力独自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份(600376,股吧)。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但王志才回购耀辉国际城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。

而当时正值金融危机爆发之际，面临着巨额的还款压力，为了保住项目，王志才在2009年7月与奥园地产达成协议，奥园借机入股长安8号项目。但是在2009年11月4日，首开股份公告称，已通过兴业银行(601166,股吧)向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带担保责任，还款期限为2010年3月31日。

从这些复杂的债务信息中笔者发现，在2009年7月31日和2010年3月31日，长安8号项目有两个债务到期，资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买，那时正值王志才独立掌管长安8号之时，不禁让人猜测：当时的王志才为了还债很可能采用了抵押融资的方式。

但这也从另一方面显示了长安8号的销售困窘。据了解，在今年3月份，长安8号曾经被媒体质疑开盘一月仍旧零成交。而当时的业绩一直是此前的9套。而再回来看现在的退房信息，有9套退房房源是于2009年3月13日。也就是说，长安8号在开售前属于名副其实的“零成交”。

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