今天上午和下午的嘉宾发言也都有提到旅游项目的可行性研究。我觉得它是有心要做旅游项目的人应该格外注意的。旅游是现代人生活的重要组成部分，这从近些年国内和国外的发展可以看出来，旅游是社会发展到特定阶段人们的需要，旅游项目是满足这种需要的重要的途径，各地政府特别是一些基层的政府非常有积极性，利用自己的一些山水和有利条件积极地招商引资，大力地开发旅游项目。
旅游投资项目和其他的类型的项目有一些不同的特点，这是我们需要格外注意的。在这列出旅游项目可行性研究需要关注的要点，这并不是可行性研究的全部内容，但是有些是和旅游的特点非常相关的，这里面列了十几个方面，这里不一一念了，下面会分别说明。
旅游的项目是直接服务于人的，而且人的需求是各不相同的。很多单位积极做旅游项目，特别是政府部门积极地做旅游项目，但是要清醒地认识到市场在什么地方？需求在什么地方？投资人关心的是投资回报，一定要注意如何把项目和资金结合起来，要注意源头在什么地方。不管是做什么项目，在国内首先是合法合规性，上午提到，由于国家的规定使我们一些项目不好操作，不管是项目大小，都是政府主管部门管理的，政府分别要审批、要核准、要备案，政府要求的第一条就是项目的合法合规，所有的项目不能例外，旅游项目更是这样。
除了国家和地方法律法规以外，还要注意国家和地方的发展规划，土地利用规划，旅游业发展规划等，以及产业政策，行业准入条件，文物保护规定等等，这些我们要非常的清楚，有些东西是不能碰的，还要符合国家和地方税收财务方面的要求。中国经济发展不平衡，有些地区资源比较丰富，经济还不太发达，所以它的项目准入条件会比较宽，但是在经济比较发达比较饱和的地区，项目的准入是很严格的。
旅游项目直接是服务对象是人，而人各方面的要求是不一样的，为什么要旅游，他的愿望和目的是不一样的，同样是花这样的时间，同样是游玩，但是不同的游客有自己不同的目的和想法，要分析我们如何把游客吸引来，可能有些是景观，有些是服务，有些是风土人情。客源从什么地方来？年龄、收入水平、地域、国别等等都要分析。上午有两位嘉宾提到了旅游支付无上限，严格地说这句话是有问题的，因为人的支付能力是和收入挂钩的，收入极高的花钱也很在乎，限度是可支配的收入，一定要分析。并不是档次越高越好，因为所有的投资都要回报，那么回报从哪里来呢？还有，游客构成是很复杂的，你要兼顾不同消费水平的人。
对旅游不同需求的分析，内容、设施、服务质量、价格水平，几个方面综合地考虑，游客的支付能力的分析，即使是没有什么收入的大学生也是穷有穷的玩法，所以要注意不同的游客有不同的消费水平，他对旅游也有不同档次的要求。
游客数量会变化，发展的趋势如何，这个趋势肯定是越来越好，消费各方面的比例会越来越高，因为现在有选择了，出国也并不是很难，是在国内旅游还是在国外旅游？要研究旅游增长的原因、趋势、经济形势的影响，特殊事件的影响等。非典期间导致了旅游、交通大幅度的下降都曾经遇到过。
我们要注意，它是不受制于你自己的想法的，你是控制不了的，但是你要防范，季节变化，相似旅游景点的影响，相似的旅游设施的影响。现在很近的距离两个县都搞旅游，提出类似项目，如果都实施了以后两方面的效益可能都不太理想。这就是资源整合的问题。以前是行政区去招商，合作起来也比较难。
项目规模的确定，规模不是有多少钱，而是说需求在什么地方？需求的数量有多少？重点是分析有效需求，即有支付意愿同时具有支付能力的需求。但是这种有效需求是不断变化的，当生活水平不高的时候，需求量和需求层次都是受限制的，随着生活水平的提高，需求量会增长，水平也会提高。另外游客的来源、目的、时间的时段也要做具体分析，不管是什么样的原因，我们希望项目有效益，所以要分析如何把游客留下来。项目规模还取决于投资人可掌控的资源和实力，这涉及到几个方面的内容。还有相关领域的管理经验，项目规模所需要的外部配套条件等。
旅游选址，考虑的因素比一般的项目多一些，首先是自然风光；第二是特色人文景观，由于宗教信仰、民俗特色、市场、建筑等人文景观，人家愿意看愿意了解；再有历史的遗迹，遗址、故居等；再有是人造景观，主题、特色、娱乐、休闲，目前国内比较多，有的是成功的，但是多数是不太理想的。还有一个方面是考虑社会因素，当地民众的意向，有些旅游是不妨碍当地人生活的，而且对当地的经济有促进。但是有些是需要拆迁，需要改变原有的生活方式，这就要注意了。另外当地政府的支持程度，社会经济发展的水平等等，这些都是在选址做项目时需要考虑的问题。项目地理位置总希望交通比较便利，要注意地质地貌情况，项目不能建在地质不稳定的地带，要考虑自然灾害的情况，包括一些限制的条件。
旅游项目环保，我们国家项目的环保是有法律的，所有项目均需要进行环境评价。旅游项目格外要注意，旅游项目往往消费的是中国山水，是老祖宗留下来的财富，要合理地利用环境，减少对环境的损害，包括一些新建筑对景观的破坏，有些地方不应该再搞新的建筑，或者新的建筑要和原有的建筑与景观结合起来，再有由于旅游导致的污水和废弃物，以及可能引发的火灾等，这些都要进行分析。
环境保护的措施，什么方面采取什么措施，我们也可以看到有些地方做游船的，有的是用电的，不用油，尽量减少对环境的损害。最好是通过项目的运作，使环境不断地完善、改善，这样可以可持续发展。现在的环保人士比较有现代意识，他走过应该是没有什么痕迹的，他对景点、设施没有任何的损害和不利影响。
另外旅游项目的节能，节能是我们国家新的规定，2007年的国家节约能源法规定投资项目要进行节能评估与审查，2008年实施，去年9月国家发改委发的文，11月开始实施。一般来说旅游项目相对是耗能低的，但仍要尽量减少能源的消耗。按照法律所有的项目都要进行节能评估和审查，一定要符合当地政府和国家对项目能耗的要求。
尽量利用清洁能源，还有建筑的节能设计，节能设备的选择，包括电机、空调、锅炉、配电，关键是要降低单位能耗，提高能源效率。这方面国外的做法是能效管理公司，比如说宾馆灯比较费电，这些公司会进行投资进行相关的改造。经过了若干年节约下的电费作为投资回报，以后运营省下来的电费收入真正是宾馆自己的效益。所以说宾馆什么都没丢，通过改造实现节能提高了能源使用效率。
旅游项目的安全，它是直接服务于人的。抛开人的安全因素，这个行当相对来说投资风险是小的，不像别的项目，有的是原材料或产品积压，有的是发生生产事故，但是旅游的安全在项目前期考虑的时候要给予足够的重视，人身的安全，周边社会安全，再有文物的安全，防火、交通、电器、景点和自然地形，水域、游乐设施的安全等等，这些在前期全部要考虑好。
旅游项目的配套条件，一般的项目也需要，但是旅游项目更加注意，往往是景点不错但是太遥远了，一般开始是土路，等级公路后来建机场，所以说基本的条件也要有，否则投资会在这方面需要很大的一块。旅游项目应该是创新的，可以参照国外，可以借鉴国外，但是不要简单地照抄，如果弄得全是欧洲样子了，欧洲人还来这里干吗。现在很多城市的人想到乡村去看看，结果一看乡村也是高楼，那就没有意思了。人就是喜欢环境转变一下。有的项目建设后，原来的生活味道和风土人情都没了。
项目的运营管理，注意为人服务，客户满意是宗旨，人员的招募和培训很重要。游客的反馈很重要，我们做新的项目，要借鉴一下老的项目。游客的不同感受评价：我还要来；我要带其他人来；我要告诉其他人来；我不来了，我再也不来了，我要告诉其他人不要来。这个归纳并不一定合适，但是是很普通的。我们要避免的问题是以我为中心，只考虑“我想干什么”。只要做投资项目先要说是依据什么？是依据需求，没有需求就没有项目，不是你有钱你想干什么，而是真的有需求再考虑做什么合适，怎么做合适，怎么样做成功。
要避免的问题，忽视安全的方面、忽视环保这都是非常糟糕的。再有忽视内容，只是想把它炒作起来，而不是把重点放在旅游的内容和服务的质量上，再有盲目现代化，脱离实际，破坏旅游地的自然人文景观，这是很普遍的现象。还有要避免简单的模仿复制。旅游项目安全的设施和环保的监测。要最主要的要点。其他的设施，建设的功能、档次，协调新旧建筑与景区的相互的关系要处理好。
资金估算，建设资金需要多少，运营资金需要多少，资金的来源是如何来。这个大会有很多的融资机构和很多的企业愿意投资。要注意资金来源的合法性、安全性、可靠性、稳定性，国家关于项目资本金有文件规定，我们要按相关的文件做。债务资金看使用的条件，利益共享风险共担，尽量要项目利益相关人参与，特别是当地的政府和当地的机构，这样比较有利于项目的推进。另外资金的风险也需要考虑。项目的收入从哪里来？收入的部分有了，还要考虑成本的部分，收的、支的、剩下的就是你的，你上交税之后就是投资人的。投资人关心的是什么？你要满足投资人的投资回报期望。
项目的一些指标正常年收入、正常年成本费用，资本金净利润率、总投资收益率、投资回收期等静态的指标和项目内部收益率、资本金内部收益率、净现值等动态指标。还包括提供了多少就业岗位，创造了多少税收。要注意市场需求的变化，竞争的变化，游客需求的变化这些都会对项目的盈利带来影响。除了财务分析以外还有经济分析，如果项目够了一定的规模，列入国家或地方政府的核准目录，或投资人有要求，项目还需要进行经济分析。财务分析：一般投资人以盈利为目的，主要以财务分析作为自己的决策依据，但是经济分析是要消除财务分析的局限性，判断项目是否真正具有经济效益，判断项目使用资源的经济合理性和有效性，这里面不但包括项目的直接效益费用也包括项目导致的间接效益费用。
国家在核准项目中专门要加进了项目社会影响评价，这是非常重要的。我们的旅游项目，有些投资人觉得我花了钱了这个项目就是我的了，这是片面的。一般而言，旅游项目要使用公共资源，比如说在运作的时候，资源如何用是合理的，公平性怎么样？社会评价重点考虑的是公平性方面。
现在国内这几年的一些项目停下来不是因为缺钱，不是因为技术，是因为社会因素，是因为拆迁安置没解决好，是因为对当地的环境有污染。所以要注意，这是政府非常关注的。一个项目有这个问题，预案中没有解决方案，在项目进行时肯定会遇到问题，政府先停项目，接着把人给办了。
社会分析重点关注项目对社会的影响特别是不利影响，也要分析社会对旅游项目的影响特别是不利影响。要分析研究受益人和付出是否匹配，要注意项目要处理好这个问题。要注意当地的风俗、信仰、民族、社会的习俗，至少是不冲突、不矛盾、不违背。我们要分析有哪些要发生的问题，问题如何来解决，这可能涉及到资源的使用。
谢谢各位
