云南田野地产顾问公司总经理 文剑武
在运作上我有个观点，从地产开发的角度，住宅地产是小学生，商业地产是中学生，而旅游地产是大学生，小学生是什么意思呢？小学生是胆子大；中学生是好高骛远想象力丰富；大学生应该要求专业性。在整个旅游地产中不同的门类差异是非常大的，不管是温泉地产，还是滨海地产，或者是高尔夫旅游地产，要求我们更加专业地对待。我仅就体现专业性和各位分享一下。
高尔夫的领域，今天很多旅游地产都涉及到高尔夫，我们已经把它区分成三个概念，第一是高尔夫的概念，第二高尔夫地产、第三高尔夫旅游地产，这三个概念是有差异的，在中国有很多成功的高尔夫，但是实际上到现在为止成功的高尔夫地产和高尔夫旅游地产是非常的少见。
中国高尔夫地产的几大问题，未来五年高尔夫地产在中国将不再是稀缺资源，如图，现在中国高尔夫在营球场是五百块，未来一定会超过一千块。第二个问题三大区域分布是严重失衡，如图，右面的蓝色是一线城市，主要是以“北上广”为代表占了59%，红色是表示履行目的地区是占了26%，中等发达地区二三十个省只占了15%，现在的形式履行目的地地区在迅速地增长，一线城市占比有所回落。三大区域有严重的差异，第三打球的人越来越多，包括南方很多城市，特别像云南，一到夏天、冬天球场都要堵车。
第四、大问题第二第三居所高尔夫球场升值率很低。
第五、大传统的捆绑方式已经受到了严峻的挑战。
原来是景观建筑，中期高尔夫体现为球卡身份和投资价值，但是现在更多强调的是运动度假养生的生活方式，这个价值基本上没有去挖掘。
第七大问题，土地政策的问题，土地成本会越来越高，现在众多被问责的项目，特别在云南被问责的两个项目，严重问责，根据不在于高尔夫而是土地运作的方式，以租代征，是“先上车后买票”，还有租金不合理，导致农民闹事，这跟高尔夫是间接的关系。
未来的趋势，两三年内政策依然不明朗，但是高尔夫合法化是将来必然的趋势。包括中国最知名的观兰并不以为着地产就一定好。
现在懂高尔夫的人不懂地产，懂地产不懂高尔夫，现在最致命的问题一开始就是球场设计，给很多项目导致了严重的后患。
第二个误区球场运营管理和地产营销严重脱离，二者没有认真地对接，导致了很多严重的后果，再有不考虑区域市场的特点，对一线城市简单模仿，现在很多是延续“北上广深”的模式，一线的模式球场加别墅加本地市场的营销，这是一线城市，因为市场足够大可以这样做，旅游目的地模式是不同的，球场加度假配套练习场，加全国支持，二三线城市，球场加练习场，练习场要做得很高端，这三个模式是不一样的，我们要找到最合适自己的市场定位。
我列了六种可能的定位，但是不要把高尔夫看得太神秘，它就是常规的地产开发的项目，我们要考虑城市的距离和交通条件，考虑开发规模土地取得方式，考虑土地的休闲价值、度假价值，还要考虑资金和开发顺序，考虑市场竞争规模和购买力曾经，而不要以为天生以为做到顶级就可以面向全国卖别墅了。
还要体现在空间规划上，我原来以为我们不懂规划。空间规划球场在外面地产在中间，球场对地产的贡献是最大的；外围式，是中等的，但是规划不好会对地产有影响。板块式，球场和地产融合得很好，这种嵌入式做的是非常糟糕的，表面上球场对地产的景观价值最大，但是最后球场是非常糟糕，地产也非常糟糕。春城湖畔造成了地产严重滞销，包括均衡式。
空间规划是专业性的问题，什么样的规划在符合总体定位，要根据我们的定位来考虑采取什么样的空间规划模式。
营销也要专业性，营销不是纯粹地卖别墅 ，高尔夫营销的最基本的跟其他地产营销的基本的两个不同，第一是定向标准，圈层营销，第二要创造生活方式和价值，包括八大营销体系，跟传统的销售是不一样的，最后一条营销体系大家都愿意来买我们的别墅，而且能够卖别墅，关键是：体验式体系建立，要体现整个的配套和生活方式，这点上是下一步要努力的方向。谢谢大家！
